Con risposta ad interpello n. 204 del 24 marzo 2021 l’Agenzia ha fornito interessanti chiarimenti, data la potenziale frequenza del verificarsi della fattispecie in oggetto, stabilendo la deducibilità delle spese sostenute nell’ambito del c.d. superbonus 110 dal calcolo della plusvalenza relativa alla cessione infraquinquennale dell’immobile (indipendentemente dal fatto che, per le spese in questione, il venditore si sia avvalso della detrazione o dell’opzione dello sconto in fattura normativamente previste).

Nei fatti l’Istante, proprietario unico di un’unità immobiliare facente parte di un condominio, quantificava in euro 80.000,00 le spese, inerenti alcuni interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico e di efficientamento energetico (cd. interventi “trainanti”, deliberati dall’assemblea condominiale) nonché la sostituzione dei serramenti interni (c.d. intervento “trainato”), per le quali, avvalendosi dell’opzione dello sconto in fattura, avrebbe fruito del c.d. Superbonus 110% (artt. 119 e 121 del cd. ‘Decreto Rilancio’). Facendo presente di aver sottoscritto un contratto preliminare di vendita (infraquinquennale) della predetta unità immobiliare chiedeva dunque all’Amministrazione Finanziaria di sapere se, ai fini della determinazione della plusvalenza tassabile, fosse legittimato a dedurre dal prezzo di vendita tali spese (per le quali, visto lo sconto in fattura, non avrebbe di fatto sostenuto alcun esborso).

Come noto, dal punto di vista normativo, ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del T.U.I.R. la condizione per l’imponibilità della plusvalenza è che la cessione dell’immobile intervenga entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione del cespite (salvo particolari eccezioni); la ratio sottesa alla norma è individuabile nell’assoggettazione a tassazione dei guadagni (plusvalenze) derivanti dalle cessioni immobiliari poste in essere con (presunto) intento speculativo. In ordine invece al calcolo della plusvalenza, il successivo art. 68, comma 1, del T.U.I.R. dispone che sia “costituita dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”.

Come evidenziato dall’Ufficio, riprendendo orientamenti giurisprudenziali consolidati, ai fini della deducibilità di un costo dalla plusvalenza assume rilevanza il concetto di “spesa incrementativa” intesa come “quella spesa che determina un aumento della consistenza economica del bene o che incidono sul suo valore, nel momento in cui si verifica il presupposto impositivo” (cfr. Cass. n. 16538/2018); sono a titolo di esempio incluse tra le spese incrementative quelle sostenute per liberare l’immobile da oneri, servitù ed altri vincoli, ma non quelle attinenti esclusivamente alla manutenzione e/o alla buona gestione del bene.

L’Agenzia, visto quanto premesso, ha chiarito come, nel caso di specie, sia le spese per gli interventi finalizzati alla riduzione del rischio sismico e di efficientamento energetico che le spese sostenute per la sostituzione dei serramenti rientrano tra le spese incrementative (secondo l’accezione formulata dalla Corte di Cassazione) e, come tali, possono quindi essere considerate, ai fini del calcolo della plusvalenza della cessione infraquinquennale tra i costi inerenti all’immobile (ex art. 68 cit.).

L’Amministrazione ha inoltre precisato la totale irrilevanza sia della circostanza che le spese in questione diano diritto al Superbonus sia che per le predette ci si avvalga dell’opzione dello sconto in fattura (trattandosi di una modalità alternativa alla fruizione diretta della detrazione); del resto, nelle parole dell’Ufficio, una diversa interpretazione, comporterebbe de facto una tassazione del beneficio derivante dalla fruizione della detrazione fiscale mediante la tassazione di una maggiore plusvalenza ex articolo 68, comma 1, del TUIR.