Con la risposta a interpello n. 551 del 25 agosto 2021 l’Agenzia delle Entrate ha fornito alcuni chiarimenti sul tema delle agevolazioni prima casa ai fini delle imposte indirette.

L’istante aveva precedentemente ereditato in comunione con il fratello una unità immobiliare, in forza di successione in morte del proprio padre . In tale sede egli aveva chiesto e ottenuto l’agevolazione prima casa relativamente a detta quota indivisa. Tale immobile è stato poi adibito a residenza ed abitazione principale propria e della propria famiglia.

A seguito del decesso del fratello, l’istante è divenuto ‘virtualmente’ l’unico proprietario dell’immobile (la successione essendo in corso di registrazione, ma senza l’utilizzo per la quota delle agevolazioni prima casa). Per le nuove esigenze abitative della famiglia, l’istante intenderebbe acquistare una altra unità abitativa vendendo il predetto immobile ma, per esigenze del venditore, deve fare l’acquisto subito, senza poter attendere nè di perfezionare la vendita dell’immobile preposseduto né di registrare la successione del proprio fratello.

Ciò posto, l’istante chiede se sia possibile ricorrere all’istituto della c.d. “vendita infrannuale postuma” di cui al comma 4-bis, dell’articolo 1 della citata Nota II bis, in caso di pre-possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune di quello che si intende acquistaree comunque se esiste la possibilità di evitare decadenza e sanzioni di cui al comma 4, art 1 Nota II-bis Tariffa P.1 TUR nel caso di vendita infraquinquennale della quota della casa pre-posseduta acquistata per successione con le agevolazioni di cui all’art. 69 L. 342/2000, sempre ricorrendo all’istituto della c.d. “vendita infrannuale postuma” di cui al comma 4 bis, della citata Nota II bis.

L’Agenzia ricorda che l’articolo 69, comma 3, della L. n. 342 del 2000 dispone che le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione.

Il successivo comma 4 stabilisce che l’interessato, nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione, deve altresì dichiarare il possesso dei requisiti e delle condizioni per beneficiare dell’agevolazione “prima casa”, prevedendo l’applicazione della relativa sanzione in caso di decadenza dal beneficio o di dichiarazione mendace.

La circolare n. 207 del 16 febbraio 2000 ha chiarito che l’articolo 69, comma 3, citato ha esteso l’agevolazione c.d. “prima casa” anche agli immobili trasferiti a titolo gratuito mortis causa o inter vivos, sia pure con riferimento alle sole imposte ipotecarie e catastali.

La Nota II-bis dell’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al TUR prevede che l’agevolazione “prima casa” sia subordinata alla sussistenza delle seguenti condizioni:

-l’immobile deve essere ubicato nel comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività;

-l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;

-l’acquirente non deve essere titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

La risoluzione del 20 agosto 2010 n. 86/E ha chiarito che detti requisiti soggettivi ed oggettivi devono ricorrere congiuntamente ai fini dell’applicazione delle aliquote agevolate previste ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale.

Per quanto riguarda il presupposto della ‘novità’ della “impossidenza” di altra abitazione acquistata con l’agevolazione “prima casa”, l’amministrazione finanziaria ha precisato che l’applicazione dell’agevolazione introdotta con il citato articolo 69 della legge n. 342 del 2000 per l’acquisto a titolo gratuito non preclude la possibilità di fruire, in caso di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione, dei benefici riservati alla “prima casa”, per la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime agevolato.

L’effetto che si produce a seguito dell’applicazione di tale particolare previsione introdotta in materia di sostituzione della “prima casa” è quello comunque di consentire al contribuente al termine dell’anno per l’alienazione la titolarità nello stesso comune di un solo immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Quindi ricorrendo le altre condizioni di cui alla Nota II-bis, è possibile avvalersi dell’agevolazione “prima casa ” in relazione alla stipula di un nuovo atto di acquisto agevolato, in caso di possidenza di altro immobile situato nello stesso Comune, anche qualora quest’ultimo sia stato acquistato con le agevolazioni di cui all’articolo 69, comma 3 della legge n.342 del 2000, sempre a condizione che si proceda, in conformità a quanto previsto dal nuovo comma 4-bis, alla vendita entro l’anno dell’immobile precedentemente acquistato a titolo gratuito.