Con ordinanza n. 22488 del 16 ottobre 2020 la Sezione Tributaria della Corte di Cassazione (Pres. Stalla, Rel. Paolitto) torna ad esprimersi sul tema dei cosiddetti “benefici prima casa” in risoluzione di una controversia sorta tra l’Agenzia delle Entrate ed un contribuente che aveva usufruito di tali agevolazioni per l’acquisto di un immobile poi rivenduto entro il quinquennio.

La Corte ha ribadito come con la disposizione di cui all’art. 1, nota II-bis, comma 4, della tariffa, parte I, allegata al d.p.r. n. 131 del 1986, il legislatore abbia inteso disciplinare un’eccezione alla regola della decadenza dai benefici prevista nel caso di trasferimento dell’immobile per atto a titolo oneroso o gratuito prima del decorso del termine di cinque anni dalla data dell’acquisto. Eccezione questa che opera esclusivamente nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione, proceda all’acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

I giudici di legittimità, a tal proposito, hanno affermato che la certezza del riacquisto infrannuale consegue dalla data di registrazione dell’atto di compravendita (fattispecie quest’ultima che, come anticipato, non rileva ai fini del consolidamento dell’agevolazione ma, al più, sotto il profilo della conservazione della stessa). Con l’ordinanza in questione la Corte ha dunque stabilito nel caso di scrittura privata non autenticata rileva dunque l’atto di acquisto avente data certa in ragione della sua registrazione tale da rendere lo stesso conoscibile a terzi e da garantirne definitiva effettività (art. 2704 cod. civ.), non essendo con ciò necessaria anche la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari.

Nei fatti l’Ufficio proponeva ricorso per cassazione della sentenza della CTR Toscana che aveva annullato l’avviso di liquidazione con il quale ad un contribuente erano stati revocati i benefici concessi per l’acquisto della prima casa di abitazione in relazione a contratto di compravendita registrato in data 17 agosto 2007, cui aveva fatto seguito il 10 settembre 2007, il trasferimento dell’immobile già acquistato, con riacquisto, però, di nuova abitazione sulla base di scrittura privata non autenticata registrata in data 5 settembre 2008. Motivo del ricorso la mancata trascrizione del nuovo acquisto nei registri immobiliari, condizione a detta dell’Ufficio necessaria a garantire la conservazione delle agevolazioni ex art. 1, nota II-bis, comma 4, della tariffa, parte I, allegata al d.p.r. n. 131 del 1986.

La Corte, respinto il ricorso dell’Ufficio, ha pertanto affermato il principio di diritto secondo cui “ai fini della disciplina posta, in tema di agevolazioni per l’acquisto della prima casa di abitazione, dall’art. 1, nota II-bis, comma 4, della tariffa, parte I, allegata al d.p.r. n. 131 del 1986, ed in relazione alla causa di decadenza costituita dal trasferimento dell’immobile prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del suo acquisto agevolato, la fattispecie di deroga alla decadenza si perfeziona se, entro l’anno da detto trasferimento, il contribuente proceda all’acquisto di altro immobile che venga effettivamente adibito a sua abitazione principale e, a tal fine, rileva l’atto di acquisto avente data certa in ragione della sua registrazione (art. 2704 cod. civ.), non essendo necessaria anche la trascrizione dell’atto nei registri immobiliari”