La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 19642, depositata il 22 luglio 2019, della VI Sezione (Pres. Greco, Rel. Luciotti) si è pronunciata chiaramente sulla nota questione dell’applicazione della disciplina sulle plusvalenze da cessione di terreni edificabili anche alle cessioni di edifici, qualora si ritenga l’intento speculativo prevalente rispetto allo scambio tra beni o alla cessione di beni contro prezzo.
In tali casi, come è noto, se si è in presenza di una cessione di fabbricato del quale è prevista la demolizione per poter sfruttare le potenzialità edificatorie dell’area, l’Agenzia riqualifica l’atto da cessione di fabbricato a cessione di terreno edificabile, con le inevitabili ricadute tributarie in tema di redditi diversi.
La Corte invece rammenta che , con recenti pronunce (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 5088 del 21/02/2019; conf. Cass. n. 5089 e n. 5900 del 2019) emesse in casi del tutto analoghi, dopo aver ripercorso l’orientamento giurisprudenziale di legittimità e, in particolare, le argomentazioni sviluppate da Cass. n. 7853 del 2016, si è chiaramente affermato che «In tema di IRPEF, ai fini della tassazione separata, quali “redditi diversi”, delle plusvalenze realizzate a seguito di cessioni, a titolo oneroso, di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l’alternativa fra “edificato” e “non edificato” non ammette un “tertium genus”, con la conseguenza che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto su cui insiste, essendo inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale previsto tassativamente dal legislatore per la cessione di edifici e per quella dei terreni».
L’applicazione di tale principio giurisprudenziale al caso specifico ha fatto sì che siano stati accolti i motivi di ricorso e sia stata cassata la sentenza impugnata con decisione nel merito, ex art. 384 cod. proc. civ.