Abbiamo commentato nel corso del 2019 due pronunce della Corte di Cassazione, una di febbraio ed una di luglio nelle quali si trattavano casi nei quali la nostra Agenzia delle Entrate ha inteso equiparare al terreno da edificare il terreno già edificato che venga edificato nuovamente, previa demolizione e ricostruzione, pur se anche con aumento di volumetria. Ciò ai fini di diverse imposte, sia indirette che dirette.

La tesi dell’Amministrazione però non è stata mai accolta dai Giudici. In alcuni passaggi motivazionali si era  addirittura fatto presente che seguendo il ragionamento delle Entrate sarebbero da considerare cessioni di terreno edificabile tutte le alienazioni a titolo oneroso di edifici che non abbiano sviluppato integralmente la potenzialità edificatoria del lotto su cui insistono, poiché potrebbero sempre essere abbattuti e ricostruiti o semplicemente ampliati, a prescindere dall’intenzione delle parti.

Ora in ambito IVA si pronuncia la Corte di Giustizia UE, con la Sentenza 4 settembre 2019, n. C-71/18. E le conclusioni, in una vertenza riguardante una società danese, sono quelle della nostra giurisprudenza interna.

Per quanto riguarda la qualificazione della vendita di un fondo con fabbricato esistente del quale è prevista la demolizione parziale o totale, la Corte ricorda di avere fornito più volte indicazioni in merito agli elementi oggettivi che possono essere pertinenti a tale riguardo.

Così, nella sentenza del 19 novembre 2009, Don Bosco Onroerend Goed (C-461/08, EU:C:2009:722, punti 39, 40 e 44), la Corte ha dichiarato, anzitutto, che l’oggetto economico perseguito dal venditore e dall’acquirente del bene immobile consisteva nella cessione di un terreno pronto a essere edificato. A tal fine, essa ha osservato che il venditore era incaricato della demolizione del fabbricato esistente sul fondo in questione e che il costo di tale demolizione era stato sopportato, almeno in parte, dall’acquirente. Parimenti, essa ha rilevato che, alla data della cessione della proprietà, la demolizione del fabbricato era già iniziata. Alla luce di tali circostanze, la Corte ha qualificato la cessione del bene immobile in questione nonché la demolizione del fabbricato esistente come un’unica operazione di cessione di un terreno non edificato. Cioé ha valorizzato la tempistica della demolizione rispetto alla cessione (v., in tal senso, sentenze del 12 luglio 2012, J.J. Komen en Zonen Beheer Heerhugowaard, C-326/11, EU:C:2012:461, punto 34, e del 17).

Nel caso specifico di cui si tratta, però, la società acquirente aveva acquistato un bene immobile composto da un terreno e da un fabbricato ad uso deposito. Tale deposito alla data della consegna era pienamente operativo. La demolizione è stata effettuata solo in seguito all’acquisto del bene.

Di conseguenza, come parimenti rilevato dall’avvocato generale nelle sue conclusioni, l’acquisto e la successiva valorizzazione e vendita non possono essere considerate rientranti in un unico e medesimo insieme e devono essere valutate separatamente ai fini dell’IVA. Cioè per poter considerare che si tratti di una cessione di terreno edificabile occorre che la cessione abbia evidenziato questa funzione nel momento del trasferimento e che quindi si configuri quel tipo di operazione all’atto della vendita.  Non conta invece che ci possa essere una intenzione dell’acquirente di demolire e ricostruire in futuro, se tale intenzione è del tutto potenziale ed eventuale al momento del trasferimento.

La Corte infine elabora il seguente principio di diritto:

“L’articolo 12, paragrafo 1, lettere a) e b), e paragrafi 2 e 3, nonché l’articolo 135, paragrafo 1, lettere j) e k), della direttiva 2006/112/CE del Consiglio, del 28 novembre 2006, relativa al sistema comune d’imposta sul valore aggiunto, devono essere interpretati nel senso che un’operazione di cessione di un terreno che incorpora, alla data di tale cessione, un fabbricato non può essere qualificata come cessione di un “terreno edificabile” quando tale operazione è economicamente indipendente da altre prestazioni e non forma, con queste ultime, un’unica operazione, anche se l’intenzione delle parti era che il fabbricato fosse totalmente o parzialmente demolito per fare posto ad un nuovo fabbricato”.