Con ordinanza n. 15193 del 1° giugno 2021 la Sezione Tributaria della Corte di Cassazione (Pres. Zoso, Rel. D’Oriano) ha ribadito un interessante principio in materia di determinazione della base imponibile ai fini dell’imposta di registro conseguente alla vendita di beni immobili eseguita nell’ambito di una procedura di liquidazione coatta amministrativa.

Nei fatti una società consortile campana impugnava l’avviso di liquidazione con cui l’Agenzia delle Entrate aveva rettificato, ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, il valore di un immobile, oggetto di una compravendita eseguita nell’ambito di una procedura di liquidazione coatta amministrativa a seguito di asta pubblica, elevando ad € 1.155.000,00 il valore dichiarato di € 610.000,00, pari a quello del prezzo di aggiudicazione. La sentenza della CTP era favorevole alla società contribuente, mentre il giudice di seconde cure accoglieva il ricorso dell’Agenzia. Da qui il ricorso per cassazione della contribuente.

La Corte ha preliminarmente ricordato come in tema di imposta di registro ai sensi dell’art. 44, comma 1, del d.P.R. n. 131 del 1986 “per la vendita di beni mobili e immobili fatta all’incanto in sede di espropriazione forzata o comunque all’asta pubblica e per i contratti stipulati o aggiudicati a seguito di pubblico incanto, la base imponibile è costituita dal prezzo di aggiudicazione”.

Come evidenziato dai Giudici di Legittimità il presupposto per l’applicazione di tale disposizione (norma eccezionale, non suscettibile di interpretazione analogica od estensiva, cfr. Cass. n. 3420/2002) deve essere individuato nel fatto che il trasferimento di beni avvenga in via coattiva nell’ambito di un procedimento di esecuzione forzata, e non sulla base della semplice autonomia negoziale delle parti, o comunque all’esito di un’asta pubblica, a garanzia che la fissazione del corrispettivo sia finalizzata ad ottenere la somma più alta possibile e non per ragioni diverse, collegate ad un qualsiasi interesse dei creditori ad ottenere l’immediata soddisfazione del credito.

In tal senso la Suprema Corte ha escluso che possano essere comprese tra le ipotesi dell’articolo 44, comma 1, del d.P.R. n. 131 del 1986: le cessioni di quote immobiliari disposta dal curatore, a trattativa privata, su autorizzazione del giudice delegato del fallimento, atteso che, in questo caso, non si riscontra alcuna forma pubblica di gara determinativa di un prezzo del bene prossimo ai valori reali, ben potendo il corrispettivo della vendita discostarsi da quello fissato autoritativamente dal giudice (cfr. Cass. n. 6403/2003); o ancora, le alienazioni di immobili adottate in regime di amministrazione straordinaria e di concordato preventivo con cessione dei beni poiché, considerata la natura negoziale degli atti di cessione, non è dato riscontrare una determinazione amministrativa o giudiziale del valore, che può essere liberamente stabilito dalle parti, in quanto la finalità della procedura non è di realizzare il maggiore prezzo possibile, ma, più semplicemente, di perseguire la maggiore convenienza economica dei creditori (cfr. Cass. n. 4633/2014; Cass. n. 15746/2013).

La Corte, accolto il ricorso, ha evidenziato come nella presente controversia si fosse in presenza di una vendita disposta nell’ambito di una procedura di liquidazione coatta amministrativa la cui gestione è attribuita ad un’autorità amministrativa che svolge funzioni di vigilanza sull’intera procedura (nella specie il Ministero per lo sviluppo economico). In aggiunta ex art. 210 l. fall. il Commissario, che provvede alla liquidazione dell’attivo, può procedere alla vendita degli immobili solo previa autorizzazione dell’Autorità di vigilanza e del parere del Comitato di sorveglianza. La suddetta vendita, svolta sotto il controllo di un’autorità amministrativa e con la garanzia dell’aggiudicazione al miglior offerente all’esito di un’asta pubblica, rientra dunque nell’ambito di applicazione dell’art. 44 del d.P.R. n. 131 del 1986 e, ai fini dell’imposta di registro, la base imponibile è individuata nel prezzo di aggiudicazione.