Con ordinanza n. 24261 del 9 settembre 2021 la Quinta Sezione della Corte di Cassazione (Pres. Sorrentino, Rel. Ceniccola) ha confermato, con riferimento alla definizione della plusvalenza generata dalla vendita di un terreno edificabile pervenuto a titolo a gratuito, l’insindacabilità dell’accertamento posto in essere dal giudice nella determinazione del costo di acquisto quando fondato su elementi concreti (nella specie l’indice di fabbricabilità e l’ubicazione e la destinazione del bene).

Nei fatti la CTR Toscana confermava la decisione con la quale la Commissione tributaria provinciale di Arezzo aveva in parte accolto il ricorso del contribuente avverso un avviso di accertamento per l’anno 2004, avente ad oggetto imposte e sanzioni per la realizzazione di una plusvalenza generata dalla cessione di terreni edificabili, pervenuti al contribuente a titolo gratuito. In particolare la CTR aveva confermato, con riguardo al valore della plusvalenza, la valutazione attribuita dai giudici di prime cure rilevando che il terreno, acquistato nel 2001 e ceduto nel 2004, aveva mantenuto le stesse caratteristiche atteso che l’indice di fabbricabilità, l’ubicazione e la destinazione non avevano subito alcuna variazione. Avverso tale sentenza proponeva ricorso per cassazione l’Ufficio lamentando come il criterio utilizzato per determinare il costo di acquisto del terreno si scontrasse con i dati reali, rilevati secondo metodologie statistiche e scientifiche dell’Agenzia del territorio, tenendo conto del concreto andamento del mercato immobiliare.

La Corte ha ricordato come l’art. 68 del TUIR (nella formulazione applicabile ratione temporis) imponga di tener conto, nella determinazione del costo di acquisto di un terreno pervenuto a titolo gratuito, del criterio del valore normale dell’immobile; con ciò facendo evidentemente riferimento alla necessità di accertare, sulla base dell’andamento del mercato immobiliare, l’effettivo valore venale del bene alla data di inizio della lottizzazione.

Come evidenziato dalla Corte, la valorizzazione di alcuni elementi concreti quali l’indice di fabbricabilità e l’ubicazione e la destinazione del bene ha indotto la CTR a ritenere che il valore del terreno non fosse mutato nel corso del tempo (salva l’applicazione degli indici di svalutazione Istat ritenuta necessaria al solo scopo di sterilizzare il diverso potere di acquisto della moneta nei due momenti rilevanti); in tal senso la CTR ha compiuto un accertamento di fatto, insindacabile in sede di legittimità, riguardante proprio la determinazione del valore di mercato.

I Giudici di Legittimità, dichiarato inammissibile il ricorso, hanno pertanto precisato che l’accertamento del valore di mercato del bene, compiuto dai giudici di merito, non è affatto scaturito, come lamentato dall’Ufficio, dall’applicazione di un criterio illegittimo, ma sia piuttosto disceso da un puntuale accertamento di fatto, come detto insindacabile in sede di legittimità, fondato sulla considerazione di precisi elementi che hanno indotto la CTR a ritenere che il valore del bene, quello attuale, fosse sostanzialmente coincidente con il valore di mercato iniziale, determinato all’epoca della lottizzazione.