La cessione gratuita al Comune di aree edificabili fatta da un costruttore in attuazione di un piano di lottizzazione non è rilevante né ai fini delle imposte sul reddito (in relazione al valore normale come preteso dall’Agenzia delle Entrate) né ai fini IVA.
La Corte di Cassazione con la sentenza 11344 del 31 maggio 2016 della V Sezione (Pres. Cappabianca, Rel. Iannello) accoglie in tal senso il ricordo di una società immobiliare ribaltando la sentenza di appello.
Secondo la Corte con riferimento alle imposte dirette l’articolo da approfondire è l’art. 85, comma 2 del TUIR, a mente della quale «si comprende … tra i ricavi il valore normale dei beni di cui al comma 1» (ossia dei beni «alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività dell’impresa») «assegnati ai soci o destinati a finalità estranee all’esercizio dell’impresa». Non sussistono in questa situazione né l’uno né l’altro dei presupposti di tale norma, non trattandosi di beni assegnati ai soci, né soprattutto potendosi la cessione ritenere operata per «finalità estranee all’esercizio dell’impresa».
Per i Giudici emerge piuttosto che, come detto, la cessione è strettamente connessa e anzi funzionale alla stipula con il comune cessionario della convenzione per l’attuazione del programma integrato di intervento e, dunque, di uno strumento urbanistico idoneo certamente a valorizzare il patrimonio immobiliare della società. In tale contesto appare innegabile che la cessione in parola non possa riguardarsi quale atto dispositivo estraneo all’esercizio d’impresa tassabile alla stregua del valore normale del bene ceduto (stante l’assenza di corrispettivo), quanto piuttosto come contributo (in natura) correlato all’acquisizione di utilità e vantaggi per l’impresa stessa (riguardata con riferimento al suo oggetto complessivamente considerato) derivanti dall’attuazione del programma urbanistico.
Quanto poi alla questione IVA la Corte ricorda come ai sensi dell’art. 51 legge 21 novembre 2000, n. 342, «non è da intendere rilevante ai fini dell’imposta sul valore aggiunto, neppure agli effetti delle limitazioni del diritto alla detrazione, la cessione nei confronti dei comuni di aree o di opere di urbanizzazione, a scomputo di contributi di urbanizzazione o in esecuzione di convenzioni di lottizzazione».
Tale disciplina si giustifica in ragione del rilievo che – come già la Cassazione ha avuto modo di rilevare (con riferimento ad un caso di cessione di aree nell’ambito di una convenzione di lottizzazione stipulata ai sensi della legge n. 10 del 1977) – la cessione di aree per la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria, conclusa in attuazione di una convenzione di lottizzazione, costituisce modalità alternativa all’assolvimento dell’obbligo di pagamento degli oneri di urbanizzazione e non è, pertanto, un’operazione imponibile a fini Iva. Del resto, la convenzione di lottizzazione ha natura di contratto con oggetto pubblico e di accordo endoprocedimentale, strumentale al conseguimento dell’autorizzazione urbanistica o edilizia, per cui manca il rapporto sinallagmatico tra i contraenti – presupposto dell’IVA anche per il diritto comunitario – non essendovi alcun nesso d’interdipendenza contrattuale tra cessioni immobiliari, opere di urbanizzazione, prestazioni e contributi vari (v. Cass., Sez. 5, n. 15660 del 09/07/2014, Rv. 632111).